不動産活用

ケース３

リバースモーゲージ

◆リバースモーゲージは、自宅を担保に貸付けを受ける仕組みです。
年金、現金、預貯金などの金融資産を十分に保有していないご高齢者世帯が、融資限度額を上限に、借入れをすることができます。亡くなった後返済を行います。
今の生活を維持しながら自宅を手放さずに住み続けることができます。実施主体は自治体などと民間の銀行・信託銀行などがあります。年金方式の貸付けと目的ごとの一括方式貸付けなどがあります。毎月の返済が、利用した分の利息だけである点も大きな特徴です。

◆高齢者がリバースモーゲージを利用する際の課題について
課題1　高齢者本人が商品内容を十分理解できるだけの意思能力を備えているか？
✓任意代理人や任意後見人の助力や推定相続人の同意などを活用することが考えられる。推定相続人の同意を要件としている金融機関もある。
課題2　融資限度額や担保評価額の見直しが定期的に必要となるが本人は身体的に対応できるか？
✓契約内容の見直しや融資限度額の年１回の見直しがある。返済などの対応が可能な推定相続人、任意代理人・後見人などの支援者をたて継続的に支援をお願いする必要がある。
課題3　リバースモーゲージについて推定相続人への説明はできているか？
✓借主の死後に遺族との間で紛争が生ずることを防止するため推定相続人の同意をとる必要がある。親族の同意をすぐにとれないなど、時間を要する場合もある。必要な資金を必要な時期に用意するため、当初から親族と資金計画、ライフプランなどを一緒に検討する必要がある。
課題4　担保不動産の価値が下落したときの影響について理解できているか？
✓担保不動産の価値が下落すると融資限度額が減少する。貸付額の合計が融資限度額（評価額の貸付割合）に達すると新たな借り入れができず、資金確保ができなくなる。シニアライフプランを１０年先まで概算シュミレーションをしておくことが重要である。
課題5　長寿命化により貸付額の合計が、融資限度額に達したときの影響について理解できているか？
✓貸付額の合計が融資限度額（評価額の貸付割合）に達したときには、新たな借り入れができず資金確保ができなくなる。自宅の所有権を手放す時期やリバースモーゲージ解除の時期などを当初から検討しておく必要がある。途中判断能力がなくなる場合も多く、契約当初から任意後見契約、任意代理契約、見守り契約、死後事務委任契約などを結んでおく必要がある。
課題6　金利が上昇したときの影響について理解できているか？
✓変動金利による融資の場合が多いため、金利が上昇すると月々の支払い額が増える。医療介護費用の自己負担が年々増加するなかで、資金計画が圧迫される可能性がある。先が見通せないため短期（1年～3年）の住替えを準備しておくことが重要である。